Tehermentesítés lépésről lépésre az ingatlan adásvételi szerződés során
Gergő és Anna végre rátaláltak a tökéletes családi házra. Az eladó készséges volt, ám a tulajdoni lap lekérésekor kiderült, hogy a házon tizenötmillió forintos jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, valamint egy kisebb végrehajtási jog is szerepel. A fiatal pár megijedt a bejegyzések láttán.
Biztosan meg szabad vennünk egy ilyen terhelt ingatlant? Nem veszítjük el a pénzünket? – kérdezte Anna aggódva a jogi megbeszélésen.
A teher nem kizáró ok, a lényeg a tehermentesítés menetének kőbe vésése – nyugtatta meg őket a szakember.
A magyar ingatlanpiacon forgalomba kerülő lakások jelentős része terhelt, ami teljesen természetes a banki hitelek világában. A biztonság záloga az, hogy a tehermentesítés minden egyes lépését részletesen tartalmazza a megkötendő megállapodás. Egy profin előkészített ingatlan adásvételi szerződés pontos határidőket, felelősségi köröket és feltételeket határoz meg az eladó számára, így a vevő garantáltan tehermentes tulajdont szerez a folyamat végén.
Banki törlési engedélyek és a hitelkiváltás pontos menete
Az első teher a házon egy korábbi banki lakáshitel volt, amelyhez az eladónak hivatalos igazolást kellett kérnie a pénzintézettől.
Hogyan tudjuk kifizetni a bankot anélkül, hogy az eladónak adnánk a vételárat? – kérdezte Gergő.
Közvetlenül a hitelező bank zárolt számlájára utaljuk a fennálló tartozás összegét – vázolta a megoldást a jogász.
A tehermentesítés során az eladó beszerzi a banki tartozásközlő levelet, amely napra pontosan rögzíti a fennálló tőke- és kamattartozást, valamint tartalmazza a bank kötelezettségvállalását a jelzálogjog törlésére a pénz beérkezése után. A vevő a vételárrészletet közvetlenül a banknak utalja át, így kizárt, hogy az eladó másra költse az összeget. A folyamatot az ingatlan adásvételi szerződés szabályozza, szavatolva a pénzbiztonságot.
Végrehajtói letéti számlára utalás biztonsági garanciái
A tulajdoni lapon szereplő végrehajtási jog még kényesebb kérdés volt, hiszen az azonnali árverezés kockázatát hordozta magában.
Mi a garancia arra, hogy a végrehajtó valóban törli a követelést a fizetés után? – aggodalmaskodott Anna.
A hatósági letéti számla és a jogerős feloldó határozat jelenti a teljes védelmet – felelte a képviselő.
A végrehajtási jog törléséhez a végrehajtó által kiadott pontos elszámolás szükséges. A vételárból származó összeget közvetlenül a végrehajtói letéti számlára kell utalni, amelynek jóváírása után a végrehajtó hivatalból intézkedik a teher törléséről a földhivatalnál. Amennyiben a felek által aláírt ingatlan adásvételi szerződés ezt a közvetlen utalási mechanizmust rögzíti, a végrehajtási eljárás fenyegetése teljesen elhárul a vásárló feje felől.
Tiszta tulajdoni lap elérése a teljes vételár kifizetése előtt
A tehermentesítési folyamat végéhez közeledve felmerült az utolsó vételárrészlet kifizetésének időpontja.
Mikor kaphatja meg az eladó a fennmaradó összeget? – tudakolta Gergő.
Kizárólag akkor, ha a földhivatali tulajdoni lapon már egyetlen teher sem szerepel – szögezte le a szakértő.
A legfontosabb védelmi vonal a vételárhátralék visszatartása vagy ügyvédi letétbe helyezése. Az eladó csak a tiszta tulajdoni lap bemutatása után juthat hozzá a megmaradt vételárhoz. Gergő és Anna esete bizonyítja, hogy a terhelt ingatlanok megvásárlása nem lehetetlen feladat. A szakszerűen felépített ingatlan adásvételi szerződés segítségével a család végül beköltözhetett az álomotthonba anélkül, hogy bárki más tartozását a nyakukba vették volna.