Ingatlanjog
Irodánk egyik fő szakterülete az ingatlanjog, amely körben elsősorban az ingatlan adásvételi és ajándékozási szerződések szerkesztésével, ellenjegyzésével, illetve az ezzel kapcsolatos földhivatali és NAV előtti eljárás lebonyolításával foglalkozik. Legyen szó akár az ingatlant értékesítő, akár az ingatlan vevő által adott megbízásról, Irodánk teljes körű jogi tanácsadással és képviselettel szolgál.
ELADÓKÉNT
Az, hogy az ingatlan adásvételi szerződés kinek a megbízásából és költségén kerül megszerkesztésre, a szerződő felek megállapodásán múlik, azonban az általános piaci szokások szerint az okiratszerkesztő ügyvédet a vevő bízza meg. Az ekként megbízott ügyvéd a jogszabály szerint köteles mind a két fél képviseletét ellátni, illetve érdekét érvényesíteni. Az okiratszerkesztés során mindkét fél érdeke és képviselete kiemelt figyelmet igényel, amelyet Irodánk megbízói részére előzetes jogi tanácsadás-, a felekkel történő folyamatos kapcsolattartás-, a szerződés tartalmi véleményezése és követése-, valamint a szerződéskötési folyamat során személyes jogi támogatás keretein belül biztosít.
VEVŐKÉNT
Az adásvételi szerződés megszerkesztése és megszövegezése, valamint a kapcsolódó földhivatali és adóhatóság előtti eljárás során történő képviselet hazánkban javarészt a vevő megbízásából történik. Megbízás esetén, Irodánk lehetőség szerint már az ingatlan adásvételi szerződés megkötéséhez vezető folyamat során bekapcsolódik a felek közötti egyeztetésekbe. E tekintetben előzetes konzultációs és jogi tanácsadói feladatot látunk el, valamint okirati szinten rendezzük az előszerződést, valamint a foglalót érintő kérdéseket. Amennyiben az adásvételi szerződés megkötésének valamennyi feltétele adott, Irodánk biztosítja a szerződés időben hatékony, tartalmilag pontos megkötésének lehetőségét. Ez egyrészt az Irodánkban történő személyes megjelenés-, másrészt pedig video konferencia (Skype vagy Microsoft Teams alkalmazások) útján is megvalósulhat.
Az általunk nyújtott jogi szolgáltatás kiterjed a szerződés alapján indított földhivatali eljárásra is. Irodánk a szerződéskötéssel egyidejűleg alapvető tájékoztatást nyújt az adózási- és illetékfizetési kérdésekben, azonban e körben teljeskörű kioktatást és képviseletet kizárólag külön megbízás alapján látunk el.
Gyakori kérdések
Az ingatlan adásvételi szerződés szerkesztését és hitelesítését, jogszabály vonatkozó előírása alapján kizárólag jogi tevékenységet folytató személyek meghatározott köre láthatja el. Ilyen jogi tevékenységnek minősül az ügyvédi hivatás gyakorlása is, amelynek az ingatlan adásvételi szerződések megkötése során, a formai előírásokon túl is nagy jelentősége van. Ez összefoglalva annyit tesz, hogy az ingatlan adásvételi szerződés tartalmi helyességéért, valamint az általa célzott joghatás (például: tulajdoni hányad ingatlan-nyilvántartási bejegyzése) megvalósulásáért az eljáró ügyvéd szakmai és kártérítési felelősséggel tartozik.
Az adásvételi szerződés tipikusan előforduló költségei a földhivatali igazgatási szolgáltatási díj (általános eljárásban, ingatlanonként 6.600,- Ft), valamint az ügyvédi munkadíj, amely minden esetben a megvenni kívánt ingatlan értékéhez igazodik. A legtöbb esetben ezen kívül illetékfizetési kötelezettség is felmerül, amelynek mértéke általános esetben a lakóingatlan forgalmi értékének 4%-a (ajándékozás esetén pedig 9%-a), azonban e tekintetben gyakran különböző kedvezmények érvényesíthetők. Az eladói oldalon, az ingatlan vételárához viszonyított arányban személyi jövedelemadó fizetése is felmerülhet kötelezettségként, azonban ez alól ugyancsak számos esetben van lehetőség a mentesülésre, vagy az adó mértékének csökkentésére is. A szerződést szerkesztő ügyvéd ezen felül köteles az ingatlant érintő tulajdoni lap, legalább „nem hiteles” formában történő beszerzésére, amely további minimális költséget keletkeztet (1.000,- Ft/darab).
Az egyes költségek viselése tekintetében minden esetben a felek megállapodása a mérvadó, külön szabályozás vagy előírás ezzel összefüggésben nem létezik.”
A foglaló az a reménybeli vevő által fizetett biztosítéki jellegű összeg, amely az ingatlan adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítését célozza. Az adásvételi szerződés teljesülése esetén a vételárba a foglaló összege beszámítandó. Az adásvételi szerződés teljesülésének meghiúsulása esetén, a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, míg a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Amennyiben az adásvételi szerződés meghiúsulásáért mind a két fél-, vagy egyik fél sem felelős, úgy a foglaló visszajár.
A foglalóról szóló megállapodás, valamint az adásvételi szerződés megszövegezésében ügyelni kell arra, hogy a foglaló kötelezettségvállalást megerősítő jellege az okiratból egyértelműen kitűnjön, különben a foglaló biztosítéki rendeltetésének érvényesülése kétséges.
Mentes az ajándékozási illeték alól a házastársak, az egyenes ági rokonok (gyermek, szülő, nagyszülő) és a testvérek közötti ingatlan ajándékozás. Abban az esetben sem kell ajándékozási illetéket fizetni, ha az ingatlan vagyonszerzés házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származik.
Ebben az esetben két lehetőség közül választhatunk. Egyrészt lehetőségünk van – kivéve az elidegenítési és terhelési tilalom fennállásának esetét – az ingatlan tulajdonjogának terhekkel történő megszerzésére, azonban ilyenkor kizárólag az ingatlan terhekkel csökkentett forgalmi értékének megfelelő vételárat kell megfizetni, amely körülményre az adásvételi szerződésben is célszerű kitérni. Másrészt, az egyes terhek az adásvételi szerződés megkötését megelőzően, illetve azzal egyidejűleg (például: haszonélvezeti jog) megválthatók vagy töröltethetők, azonban ilyenkor a teher jogosultjának a közreműködésére is szükség van.