Ingatlan adásvételi szerződés külföldi állampolgárként. Hogyan vásárolhat ingatlant egy külföldi Magyarországon?
Mikor köthet külföldi ingatlan adásvételi szerződést Magyarországon?
Magyarország továbbra is vonzó célpont a külföldi magánszemélyek és befektetők számára, ha ingatlanvásárlásról van szó. Legyen szó budapesti lakásról, vidéki házról vagy befektetési célú ingatlanról, a külföldiek előtt is nyitva áll a lehetőség, de nem minden korlátozás nélkül. Az ingatlan adásvételi szerződés külföldi állampolgárok esetében speciális szabályokhoz kötött, amelyeket mind az eladónak, mind a vevőnek ismernie kell.
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése külföldi vevő esetén attól függ, hogy milyen állampolgársággal rendelkezik az illető. Az Európai Unió, az Európai Gazdasági Térség (EGT), illetve Svájc állampolgárai esetében az eljárás lényegében megegyezik a magyar állampolgárokéval, nincs szükség külön engedélyre a tulajdonszerzéshez, kivéve, ha mezőgazdasági területről van szó. Harmadik országbeli (nem EU-s) állampolgárok azonban csak a kormányhivatal külön engedélyével vásárolhatnak ingatlant Magyarországon.
Az ingatlan adásvételi szerződés engedélyköteles esetei
A nem EGT-állampolgárok kizárólag akkor köthetnek érvényes ingatlan adásvételi szerződést, ha előzetesen beszerezték a területileg illetékes vármegyei kormányhivatal engedélyét. Az engedélyezés során figyelembe veszik az ingatlan fekvését, a vevő szándékát és annak jogi hátterét. Fontos tudni, hogy az engedély hiányában a szerződés érvénytelen.
A külföldi vásárló és az eladó közötti ingatlan adásvételi szerződést minden esetben ügyvédnek kell ellenjegyezni. Az ügyvéd felelőssége, hogy felhívja a vevő figyelmét az engedélykérelem benyújtásának kötelezettségére, és szükség esetén segítséget nyújtson a dokumentáció összeállításában. A szerződésben célszerű szerepeltetni egy feltételrendszert, például a szerződés csak abban az esetben lép hatályba, ha a vevő a hatósági engedélyt megkapja. Ezzel elkerülhető az, hogy bármelyik fél később jogi vagy anyagi kockázatnak legyen kitéve.
Adózási és illeték kötelezettségek
Függetlenül attól, hogy magyar vagy külföldi állampolgár köti meg az ingatlan adásvételi szerződést, a vagyonszerzés után 4%-os vagyonszerzési illetéket kell fizetni a NAV felé. Az adófizetési kötelezettség a tulajdonjog bejegyzését követően keletkezik. Külföldi vevő esetében sem jár automatikusan mentesség, így érdemes előre kalkulálni ezzel a költséggel. Amennyiben a vásárlás cégformában történik, és nem természetes személy a vevő, akkor az illetékszabályok, illetve a jogi feltételek még szigorúbbak lehetnek.
A Gaál, Pintér és Lakatos Ügyvédi Társulás tapasztalatai szerint a leggyakoribb hiba, amit külföldi vevők elkövetnek, hogy előzetes jogi tanácsadás nélkül írják alá az ingatlan adásvételi szerződést, nem számolva a szükséges engedélyekkel vagy a magyar jogszabályi sajátosságokkal. Ügyvédi segítséggel ezek a buktatók könnyen elkerülhetők. Az ügyvéd nemcsak a szerződés jogi tartalmáért felel, hanem végigkíséri az engedélyezési eljárást, és garantálja, hogy a vevő tulajdonjogát szabályosan jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. Az ügyvédi közreműködés tehát minden ingatlan adásvétel esetén kötelező és kiemelten fontos, függetlenül attól, hogy magyar állampolgárságú, vagy külföldi az ingatlan új tulajdonosa. A hatályos magyar jogszabályok maradéktalan betartása elengedhetetlen ahhoz, hogy a tulajdonszerzés végül érvényes és jogilag biztonságos legyen mind az eladó, mind a vásárló fél számára.