Foglaló vagy előleg? Az ingatlan adásvételi szerződés kulcspontja

Kata és Dániel hosszas keresgélés után találták meg a tökéletes lakást. Az eladó kérte, hogy a szándékuk komolyságát igazolandó, fizessenek ki kétmillió forintot a szerződés aláírásakor. A fiatal pár zsebében ott volt a készpénz, de a jogi kifejezésekkel nem voltak teljesen tisztában.

Írjuk be a papírba, hogy ez előleg, vagy hogy foglaló? Nem mindegy? – kérdezte Dániel a zsebében kotorászva.

Nagyon nem mindegy, a két fogalom között jogilag ég és föld a különbség – figyelmeztette őket a jelen lévő jogász.

A hatályos szabályok szerint az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor átadott összeg csak akkor minősül foglalónak, ha ez a szándék a dokumentumból kétségkívül kitűnik. Az előleg bármelyik fél visszalépése esetén teljes egészében visszajár. A foglaló viszont a szerződés teljesítését biztosítja: ha a vevő gondolja meg magát, elveszíti az átadott összeget, ha pedig az eladó lép vissza, a kapott összeg kétszeresét köteles visszafizetni.

Mi történik, ha a bank elutasítja a hitelt?

A szerződés aláírása után Kata és Dániel benyújtották a hitelkérelmet, ám a bank váratlanul szigorított a feltételeken, és elutasította a kölcsönt. A pár kétségbeesetten hívta fel az eladót.

Sajnos nem kaptunk hitelt, így nem tudjuk megvenni a lakást. Kérjük vissza a kétmillió forintot – mondta Kata sírva.

Sajnálom, de ez foglaló volt, a lakást pedig miattam tartottuk fenn, így ezt én megtartom – felelte ridegen az eladó.

Az ilyen helyzetek elkerülése érdekében az ingatlan adásvételi szerződés szövegébe kötelező beépíteni egy menekülési klauzulát. Ha a felek előre rögzítik, hogy a hitel elutasítása egy olyan külső, egyik félnek sem felróható ok, amely a szerződés megszűnését vonja maga után, a pénz visszajár. Ha ez a mondat hiányzik, a vevő bukja a teljes összeget, mert a vételár előteremtése az ő kockázata.

Szerződésbontás közös megegyezéssel vagy elállással

Az eladó végül hajlandó volt leülni tárgyalni, mert látta, hogy a fiatalok nem rosszindulatból, hanem a bank hibájából kerültek nehéz helyzetbe.

Bontsuk fel a szerződést úgy, mintha mi sem történt volna – javasolta Dániel a találkozón.

Rendben, de a papírmunkát és az ügyvédi díjat ti álljátok – egyezett bele az eladó.

A jogszabályok lehetővé teszik, hogy a felek közös megegyezéssel megszüntessék a jogviszonyt. Ilyenkor a felelősség kérdése háttérbe szorul, és a felek maguk dönthetnek a pénz sorsáról, az eredeti állapot helyreállításával. Ha viszont nincs megegyezés, csak az egyoldalú elállás marad, ahol a vétkes félnek viselnie kell az anyagi következményeket, amit az ingatlan adásvételi szerződés aláírásával korábban önkéntesen vállalt.

Kártalanítási igények a foglalón felül

Az eladó utólag szembesült azzal, hogy miközben Katáékra várt, elesett egy másik, készpénzes vevőtől, és a saját költözése is csúszott, ami miatt kötbért kellett fizetnie.

A kétmillió forint nem fedezi az összes veszteségemet, amit a ti visszalépésetek okozott – jelezte az eladó.

Úgy tudtuk, hogy a foglaló elvesztésével minden számla le van rendezve – lepődött meg Dániel.

A törvény szerint a foglaló a kárátalány szerepét tölti be, de nem zárja ki, hogy a sértett fél az ezt meghaladó valós kárát is érvényesítse a bíróságon. Ha az eladó bizonyítani tudja, hogy a meghiúsulás miatt ennél nagyobb veszteség érte, kártérítési pert indíthat. Kata és Dániel esete is mutatja, hogy az ingatlan adásvételi szerződés minden egyes szavának súlya van, és a felületes megfogalmazás könnyen egy élet megtakarításába kerülhet.