Ingatlan adásvételi szerződés haszonélvezeti joggal terhelten. Mire kell különösen odafigyelni?
Ingatlan adásvételi szerződés esetén mit jelent a haszonélvezeti joggal terhelt állapot?
Az Ingatlan adásvételi szerződés megkötése önmagában is komplex jogi folyamat. Azonban ha az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, a helyzet még összetettebbé válik és még fontosabb, hogy az Ingatlan adásvételi szerződés a lehető legnagyobb körültekintéssel és szakértelemmel készüljön. A haszonélvezeti jog egy olyan vagyoni értékű jog, amely a tulajdonos jogait jelentősen korlátozza, hiszen az arra jogosult személy, például egy rokon vagy harmadik személy, használhatja és hasznosíthatja az ingatlant. Ilyen esetekben az adásvétel során az eladó, a vevő és a haszonélvező érdekeit is össze kell hangolni. lehetőleg úgy, hogy az ügylet végén mindenki elégedett legyen.
Az Ingatlan adásvételi szerződés haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan esetében, a tulajdonjog átruházása nem szünteti meg automatikusan a haszonélvezeti jogot, hiszen az a jog birtokosának élete végéig tart. A jogosult tehát az ingatlan értékesítését követően, továbbra is élhet a lakásban, szedheti annak hasznait, vagy akár ki is adhatja bérbe. Ez a vevő szempontjából kulcsfontosságú tényező, hiszen korlátozza az ingatlan azonnali használatba és birtokba vételét. A magyar jogban a haszonélvezeti jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba történik, és mindaddig fennmarad, amíg azt a felek közösen nem szüntetik meg, vagy amíg a jogosult el nem halálozik. Ha köznapi nyelven akarjuk kifejezni ezt a helyzetet, a gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a haszonélvezet joga tulajdonképpen erősebb, mint a tulajdonjog.
Ingatlan adásvételi szerződés, és a haszonélvezeti jog megszüntetése. Hogyan történhet?
A haszonélvezeti jog megszüntetésének több módja is létezik. Az egyik leggyakoribb megoldás a haszonélvezeti jog megváltása, amikor a jogosult pénzbeli ellenérték fejében lemond a jogáról. A megváltás összegét a felek szabadon állapíthatják meg, de gyakran szakértői értékbecslés segíti a méltányos összeg meghatározását. Egy másik lehetőség, ha a jogosult önként lemond a haszonélvezeti jogról, amit írásban kell rögzíteni, majd az ingatlan-nyilvántartásból töröltetni.
Amennyiben a vevő úgy köti meg az ingatlan adásvételi szerződést, hogy a haszonélvezeti jog fennmarad, számolnia kell azzal, hogy az ingatlant nem használhatja szabadon. Ez a tényező az ingatlan piaci értékét is jelentősen befolyásolja, ami azt jelenti, hogy a haszonélvezettel terhelt ingatlanok általában alacsonyabb vételáron kelnek el, mint az ettől mentesek.
Az ügyvédi közreműködés jelentős szerepe
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanra kötött Ingatlan adásvételi szerződés esetén az ügyvédi közreműködés szintén elengedhetetlen. Az ügyvéd feladata, hogy ellenőrizze az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokat, tájékoztassa a feleket jogaikról és kötelezettségeikről, valamint gondoskodjon arról, hogy az Ingatlan adásvételi szerződés minden érintett számára jogilag biztonságos legyen. Az ügyvéd természetesen segíthet a megváltási szerződés elkészítésében is, ha a felek a haszonélvezeti jog megszüntetése mellett döntenek.
A haszonélvezeti joggal terhelt Ingatlan adásvételi szerződés elkészítse tehát, különös körültekintést igényel. A vevőnek tisztában kell lennie azzal, hogy milyen jogok illetik meg a haszonélvezőt, az eladónak pedig reálisan kell kezelnie az ebből adódó értékcsökkenést. Az optimális megoldás általában a haszonélvezeti jog megszüntetése vagy megváltása, amely mindkét fél számára átlátható és kiszámítható feltételeket biztosít.