Ingatlan adásvételi szerződés foglalóval vagy előleggel: Mi a különbség és mire figyelj?
Foglaló vagy előleg szerepeljen az ingatlan adásvételi szerződésben?
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor gyakran felmerül a kérdés, hogy a vevő foglalót vagy előleget fizessen az eladónak. Bár a két kifejezést a hétköznapi szóhasználatban sokan felcserélhetőnek tekintik, a jogi jelentésük és következményeik alapvetően eltérnek. Egy helytelen döntés akár komoly anyagi veszteséget is okozhat. Ezért fontos megérteni, hogyan határozza meg a magyar jogrendszer a foglalót és az előleget, és mikor melyik alkalmazása lehet előnyösebb az ingatlan adásvételi szerződés során.
A szerződéskötést megelőzően a felek gyakran szeretnék biztosítani a megállapodás komolyságát. Erre szolgálhat a foglaló vagy az előleg, de ezek jogi hatása jelentősen eltér egymástól. Ezeket a különbségeket mutatjuk be ebben a cikkben.
Foglaló: A szerződéskötési szándék biztosítéka
A foglaló a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján a szerződés megerősítésére szolgáló pénzösszeg, amelyet a vevő az eladónak ad át az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor. A foglaló célja, hogy ösztönözze a feleket a szerződés teljesítésére, és védelmet nyújtson szerződésszegés esetére. Nézzük, mi az, amit fontos tudni erről.
Ha a szerződés teljesül, a foglaló beszámít a vételárba. Ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, az eladó megtarthatja a foglalót. Ha az eladó lép vissza, akkor a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a vevőnek. Ha egyik fél sem felelős a szerződés meghiúsulásáért (pl. jogszabályváltozás miatt lehetetlenné válik az adásvétel), akkor a foglaló visszajár. A foglaló mindig előre meghatározott összeg, amelyet az ingatlan adásvételi szerződésben egyértelműen rögzíteni kell. Jellemzően a vételár 10%-a, de ettől eltérő összegben is megállapodhatnak a felek.
Előleg: A vételár része, de nem biztosíték
Az előleg ezzel szemben egy egyszerű előzetes pénzügyi teljesítés. Az előleget a vevő az eladónak fizeti, de ha a szerződés bármilyen okból meghiúsul, az előleg visszajár. Fontos megjegyezni, hogy az előleg nem jelent szerződéses biztosítékot. Ha a vevő eláll a vásárlástól, az eladó köteles az előleget teljes egészében visszafizetni, függetlenül attól, hogy ki a felelős az ingatlan adásvételi szerződésben foglaltak meghiúsulásáért. Nem jár dupla visszafizetés, ha az eladó lép vissza az ingatlan adásvételi szerződéstől.
A lényeges különbség tehát a foglalóhoz képest, hogy az előleg a vételár részét képezi, de nem ösztönzi a szerződés teljesítését. Ha a vevő például hitelből kívánja finanszírozni a vásárlást, és a hitelt elutasítják, az előleg visszajárhat, míg a foglalót csak akkor lehet visszakövetelni, ha a szerződés teljesítésének lehetetlensége egyik félnek sem róható fel.
Mi legyen az ingatlan adásvételi szerződésben?
Az, hogy a felek foglalóban vagy előlegben állapodnak meg, mindig az adott helyzet függvénye. Foglaló akkor célszerű, ha a felek biztosítékot szeretnének arra, hogy a másik fél teljesíti a szerződéses kötelezettségeit. Előleget érdemes választani, ha a felek még bizonytalanok a szerződés véglegesítésében, például, ha a vevő banki hitelből vásárol, és annak elbírálása még folyamatban van.
Az ingatlan adásvételi szerződés megfogalmazásakor feltétlenül jogvégzett szakember, vagy ügyvéd közreműködése ajánlott, hogy a foglaló vagy előleg jogi következményei egyértelműen rögzítésre kerüljenek, elkerülve ezzel a későbbi vitás helyzeteket.