Ingatlan adásvételi szerződés ajándékozás helyett. Mikor érdemes inkább eladni?
Ingatlan adásvételi szerződés vagy ajándékozás? A jogi különbségek szerepe
Az ingatlan tulajdonjogának átruházása történhet ajándékozással vagy eladással. Bár elsőre úgy tűnik, hogy a családon belüli ajándékozás egyszerűbb és költséghatékonyabb megoldás, a gyakorlatban számos esetben az ingatlan adásvételi szerződés bizonyul jogilag biztonságosabbnak és átláthatóbbnak. Az alábbiakban bemutatjuk a két jogügylet közötti legfontosabb különbségeket, és azt, hogy az ügyvédek mely esetekben javasolják inkább az adásvételt.
Az ingatlan adásvételi szerződés lényege, hogy a tulajdonjog ellenérték fejében száll át a vevőre. Az ajándékozás ezzel szemben ingyenes jogcím, amelyben nincs ellenszolgáltatás. Bár ez egyszerűbbnek tűnhet, az ajándékozás jogilag sokszor kockázatosabb. A visszakövetelési lehetőségek, az esetleges megterheltség vagy a családon belüli viták miatt gyakran jobb egy szabályos, ellenérték fejében történő ügylet.
Ingatlan adásvételi szerződés, mint biztonságosabb lehetőség
A magyar jogrendszer szerint az ajándékozási szerződés akkor tekinthető érvényesnek, ha valóban visszterhesség nélküli, és a felek a valós szándékukat pontosan rögzítik. Ha azonban a hatóság vagy a NAV úgy véli, hogy a felek valójában adásvételt lepleztek ajándékozással, az súlyos jogkövetkezményeket, akár visszamenőleges illeték- és adófizetési kötelezettséget is eredményezhet. Emiatt sok esetben az ingatlan adásvételi szerződés a tisztább és egyértelműbb megoldás. Az ingatlan adásvételi szerződés egyik legnagyobb előnye, hogy a jogi szabályozása sokkal részletesebb. Az ügyvéd köteles ellenőrizni az ingatlan tulajdoni lapját, tehermentességét, és azt, hogy a szerződés minden lényeges elemet tartalmazzon. Ez nagyobb biztonságot nyújt a feleknek, mint az ajándékozás, ahol az ellenőrzés gyakran kevésbé alapos.
Fontos különbség még, hogy az adásvétel során a fizetés történhet piaci értéken, de akár jelképes összeg ellenében is. A lényeg, hogy a szerződés megalapozott legyen. Így elkerülhető az ajándékozási illeték abban az esetben, ha nem egyenesági rokonok között történik az átadás. (Az egyenesági rokonok közti ajándékozás ugyanis illetékmentes.) Például élettársi kapcsolatban vagy távolabbi rokonok között ilyen szempontból sokkal előnyösebb lehet az ingatlan adásvételi szerződéssel történő tulajdonjog átruházás, hiszen míg az ajándékozás illetékköteles lenne, addig az eladás után bizonyos feltételek mellett az eladó személyi jövedelemadója akár minimálisra csökkenthető.
Az ügyvéd segít a döntésben
Egy tapasztalt ügyvéd több tipikusnak mondható helyzetben is az ingatlan adásvételi szerződés mellett teszi le a voksát. Ilyen ok lehet például a családon belüli feszültségek megelőzése. Gyakran látjuk, hogy az ajándékozás könnyen vitákat generálhat testvérek, örökösök között. Az adásvétel vitaállóbb és átláthatóbb. Ha az ajándékozás mögött mégis ellenszolgáltatás húzódik, például a megajándékozott vállalja a szülő ápolását, tartását vagy bármilyen kötelezettséget, az már nem ajándék. Ilyen esetben az adásvétel, jogilag tisztább ügyletet jelent.
Ha a felek egymáshoz fűződő viszonya baráti, vagy élettársi, az ajándékozás illetéke nagyon magas is lehet, ezért az adásvétel sokkal kedvezőbb. Fontos tudni azt is, hogy az ajándékozás visszavonható hálátlanság vagy tartási kötelezettség megszegése esetén, míg az adásvétel stabil és nehezebben támadható. Mindezek alapján jól látható, hogy az esetek többségében az ingatlan adásvételi szerződés sokkal nagyobb kiszámíthatóságot biztosít a felek számára. A Gaál, Pintér és Lakatos Ügyvédi Társulás készséggel segít abban, hogy a konkrét helyzet alapján megtaláljuk a legjobb jogi megoldást, legyen szó ajándékozásról vagy adásvételről.